عقد حفظ الحق: الإطار القانوني وآثاره في الترقية العقارية الجزائرية

يُعد عقد حفظ الحق من أهم الآليات القانونية التي استحدثها المشرّع الجزائري لتنظيم سوق الترقية العقارية، خاصة في ظل أزمة السكن وتزايد الطلب على العقارات في طور الإنجاز. وقد جاء هذا العقد كحل قانوني يوازن بين مصلحة المرقي العقاري وحماية المكتتب أو المشتري المحتمل، من خلال تنظيم العلاقة التعاقدية قبل انتقال الملكية النهائية.

عقد حفظ الحق

في هذا المقال، سنقدّم شرحًا

مبسّطًا ومتكاملًا حول عقد حفظ الحق، مع توضيح طبيعته القانونية، أهميته، خصائصه، وآثاره العملية، اعتمادًا على بحث أكاديمي جامعي موثّق.

أولًا: إشكالية البحث

تنطلق الدراسة من الإشكالية التالية:

كيف نظّم المشرّع الجزائري عقد حفظ الحق؟ وما هي طبيعته القانونية وآثاره على أطراف العلاقة التعاقدية في مجال الترقية العقارية؟

ثانيًا: أهمية دراسة عقد حفظ الحق

تتجلى أهمية عقد حفظ الحق في كونه:

أداة قانونية لتنظيم بيع العقارات قبل اكتمال إنجازها
وسيلة لحماية المشتري من مخاطر الاحتيال العقاري
ضمانة مالية وقانونية للمرقي العقاري
آلية للحد من النزاعات العقارية

ولهذا أصبح عقد حفظ الحق من العقود الأساسية في قطاع السكن والترقية العقارية في الجزائر.

ثالثًا: خطة البحث المعتمدة

اعتمد البحث الخطة التالية:

المقدمة

المبحث الأول: مفهوم عقد حفظ الحق

المطلب الأول: تعريف عقد حفظ الحق ومدى أهميته
المطلب الثاني: التكييف القانوني لعقد حفظ الحق وخصائصه

المبحث الثاني: آثار عقد حفظ الحق

المطلب الأول: التزامات المرقي العقاري
المطلب الثاني: التزامات صاحب عقد حفظ الحق

الخاتمة
قائمة المصادر والمراجع

رابعًا: تعريف عقد حفظ الحق

يُعرّف عقد حفظ الحق على أنه عقد تمهيدي يسبق العقد النهائي لنقل ملكية العقار، يلتزم بموجبه المرقي العقاري بتخصيص مسكن أو عقار معيّن لفائدة صاحب حفظ الحق، مقابل دفع هذا الأخير لمبلغ تسبيق يُودع في حساب خاص.

ولا يؤدي عقد حفظ الحق إلى نقل الملكية، وإنما ينشئ التزامات شخصية متبادلة بين الطرفين، ويمنح أولوية الشراء مستقبلاً عند انتهاء الأشغال.

خامسًا: التكييف القانوني لـ عقد حفظ الحق

اختلف الفقه حول الطبيعة القانونية لـ عقد حفظ الحق، حيث اعتبره البعض:

وعدًا بالبيع
وعدًا بالتفضيل

غير أن الرأي الراجح يعتبر عقد حفظ الحق عقدًا ذا طبيعة خاصة (Sui Generis)، نظرًا لخصوصيته واستقلال تنظيمه القانوني بموجب قانون 04-11 والمرسوم التنفيذي 13-431.

وبذلك فإن عقد حفظ الحق لا يُعد عقد بيع ولا وعدًا ملزمًا بنقل الملكية، بل مرحلة تمهيدية منظمة قانونًا.

سادسًا: خصائص عقد حفظ الحق

يتميز عقد حفظ الحق بعدة خصائص أساسية، من بينها:

عقد تبادلي يرتب التزامات متقابلة
عقد شكلي يجب أن يكون مكتوبًا
عقد غير ناقل للملكية
قابل للفسخ وفق شروط قانونية
يخضع لنظام الضمان المالي

وتمنح هذه الخصائص عقد حفظ الحق قوة تنظيمية تضمن استقرار المعاملات العقارية.

سابعًا: آثار عقد حفظ الحق

1. التزامات المرقي العقاري

يلتزم المرقي العقاري في إطار عقد حفظ الحق بما يلي:

تخصيص العقار المحجوز لصاحب حفظ الحق
فتح حساب ضمان وإيداع مبلغ التسبيق
احترام آجال الإنجاز والتسليم
إعداد عقد البيع النهائي بعد انتهاء الأشغال
عدم التصرف في العقار محل الحجز

ويترتب على الإخلال بهذه الالتزامات مسؤوليته القانونية.

2. التزامات صاحب عقد حفظ الحق

يقابل ذلك التزامات تقع على عاتق صاحب عقد حفظ الحق، أهمها:

دفع مبلغ التسبيق (لا يتجاوز 20% من السعر التقديري)
احترام آجال التبليغ بالعدول أو إتمام الشراء
دفع باقي الثمن عند إبرام العقد النهائي

ورغم منحه حق العدول، إلا أن هذا الحق قد يترتب عليه اقتطاع نسبة من مبلغ التسبيق.

ثامنًا: القوانين المعتمدة في البحث

اعتمد البحث على مجموعة من النصوص القانونية، من أبرزها:

القانون رقم 04-11 المتعلق بنشاط الترقية العقارية
المرسوم التنفيذي رقم 13-431 المحدد لنموذج عقد حفظ الحق
القانون المدني الجزائري (المادة 324)
قانون تنظيم مهنة الموثق 02-06

تاسعًا: عدد صفحات البحث

بلغ عدد صفحات البحث 15 صفحة، شملت مقدمة، تحليل قانوني معمّق، وخاتمة مدعّمة بالمراجع.

عاشرًا: أهم المراجع المعتمدة

علي علي سليمان، النظرية العامة للالتزام
لزمد حسنت، عقد البيع في القانون المدني الجزائري
شعبان عياشي، أطروحة دكتوراه حول بيع العقار على التصاميم
عز الدين زوبة، مداخلة علمية حول الترقية العقارية
دوة آسيا، مداخلة حول عقد حفظ الحق

خاتمة

يمكن القول إن عقد حفظ الحق يمثل آلية قانونية فعالة لتنظيم سوق الترقية العقارية في الجزائر، ويعكس توجّه المشرّع نحو تحقيق التوازن بين حماية المكتتب وضمان مصالح المرقي العقاري. كما يساهم هذا العقد في تقليل النزاعات وتعزيز الثقة في المعاملات العقارية.

هل تحتاج بحثًا جامعيًا جاهزًا أو مقالًا قانونيًا؟

ندعو الطلبة لترك تعليق حول أي بحث أو موضوع قانوني يحتاجونه، وسنقوم بمساعدتهم بكل احترافية.

للتواصل عبر واتساب:
213659719008+

متوفر البحث بصيغة PDF عند الطلب

شاركنا رأيك… فتعليقك قد يكون بداية بحثك القادم!

لطلب البحث تواصل معانا عبر الوتساب

لطلب البحث من خلال الصفحة التالية

مكتبة بيت الحكمة بحوث جامعية